wie viele nachmieter muss ich stellen

Grundlagen des Nachmieterprinzips im Mietrecht

Grundsätzlich gibt es im deutschen Mietrecht keine gesetzliche Verpflichtung für den Vermieter, einen Mieter vor Ablauf der Kündigungsfrist aus dem Vertrag zu entlassen, auch wenn dieser einen Nachmieter vorschlägt. Die Situation ändert sich jedoch, wenn eine sogenannte Nachmieterklausel im Mietvertrag vereinbart wurde. Diese Klausel kann dem Mieter das Recht einräumen, vorzeitig aus dem Vertrag auszusteigen, indem er einen oder mehrere geeignete Nachmieter stellt. Ohne eine solche Klausel ist der Vermieter in der Regel nicht verpflichtet, dem vorzeitigen Auszug zuzustimmen, selbst wenn Sie Dutzende von potenziellen Nachmietern präsentieren. Es liegt im Ermessen des Vermieters, ob er einen Vorschlag annimmt.

Beachten Sie jedoch, dass Gerichte in bestimmten Fällen, beispielsweise bei einem berechtigten Interesse des Mieters an einem vorzeitigen Auszug (z.B. Aufnahme einer neuen Arbeitsstelle in einer anderen Stadt), eine Pflicht des Vermieters anerkennen können, dem Mieter die Möglichkeit zu geben, sich durch Stellung eines Nachmieters von seinen Pflichten zu entbinden. Dies ist jedoch nicht pauschal und hängt stark von den Umständen des Einzelfalls ab. Hier liegt die Betonung auf dem "Möglichkeit geben", nicht auf der Verpflichtung, jeden beliebigen Nachmieter zu akzeptieren.

Die Rolle der Nachmieterklausel im Mietvertrag

Eine explizite Nachmieterklausel ist der Schlüssel zur Vereinfachung dieses Prozesses. Sie regelt oft genau, wie viele Nachmieter gestellt werden müssen und unter welchen Bedingungen der Mieter vorzeitig entlassen werden kann. Typischerweise wird hier festgelegt, dass der Mieter drei zumutbare Nachmieter vorschlagen muss. Diese Klausel schafft Klarheit für beide Parteien und minimiert potenzielle Konflikte. Wenn Ihr Mietvertrag eine solche Klausel enthält, ist dies Ihr wichtigster Ankerpunkt. Prüfen Sie Ihren Vertrag sorgfältig. Fehlt eine solche Klausel, müssen Sie auf die Kulanz Ihres Vermieters hoffen oder die rechtliche Lage genau prüfen, falls ein berechtigtes Interesse vorliegt.

Ein realistisches Beispiel: Ein Mieter muss aufgrund einer unerwarteten beruflichen Versetzung nach Berlin schnell aus seiner Wohnung in München ausziehen. Sein Mietvertrag enthält keine Nachmieterklausel. Er versucht, seinen Vermieter zu überzeugen, ihn früher aus dem Vertrag zu entlassen, und schlägt zehn potenzielle Nachmieter vor. Der Vermieter lehnt ab und besteht auf den vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen. In diesem Fall, ohne eine Klausel oder ein starkes juristisches Argument für ein berechtigtes Interesse, hat der Mieter wenig Handhabe und bleibt bis zum Ende der Kündigungsfrist zahlungspflichtig.

Was bedeutet "zumutbarer Nachmieter"?

Die Vorstellung von "zumutbaren" Nachmietern ist entscheidend, unabhängig davon, ob eine Klausel existiert oder ob Sie auf Kulanz hoffen. Ein zumutbarer Nachmieter ist jemand, der:

• finanziell in der Lage ist, die Miete zu zahlen. Dies wird in der Regel durch die Vorlage von Gehaltsnachweisen oder anderen Einkommensbelegen nachgewiesen.
• keine negativen SCHUFA-Einträge hat und somit als kreditwürdig gilt.
• zu den Konditionen des bestehenden Mietvertrages einziehen möchte (gleiche Miete, gleiche Laufzeit, etc.).
• nicht durch sein Verhalten (z.B. Vorstrafen, frühere Mietrückstände) eine Gefahr für den Vermieter oder die Hausgemeinschaft darstellt.
• nicht gegen Hausordnungen oder sonstige vereinbarte Regeln verstoßen würde.

Der Vermieter hat das Recht, die Bonität und die Eignung eines vorgeschlagenen Nachmieters zu prüfen. Er darf die Annahme eines Nachmieters nicht grundlos verweigern, aber er muss auch nicht jeden x-beliebigen Bewerber akzeptieren, nur um den alten Mieter zufriedenzustellen. Die Erwartung ist, dass der Nachmieter dem alten Mieter in seinen Eigenschaften und seiner Zahlungsfähigkeit ebenbürtig ist.

Wie viele Nachmieter sind im Streitfall realistisch?

Wenn keine explizite Nachmieterklausel existiert, die eine feste Anzahl vorgibt, und Sie sich auf die Gerichtsentscheidungen berufen müssen, die ein berechtigtes Interesse anerkennen, liegt die Annahme oft bei drei zumutbaren Nachmietern. Das bedeutet, dass Sie dem Vermieter die Möglichkeit geben müssen, aus einer Auswahl von drei geeigneten Kandidaten denjenigen auszuwählen, der seinen Vorstellungen am besten entspricht. Die Praxis zeigt, dass die Stellung von drei gut vorbereiteten und solventen Nachmietern die Wahrscheinlichkeit erhöht, dass der Vermieter zustimmt.

Ein häufiger Fehler ist es, nur einen oder zwei Nachmieter vorzuschlagen und dann vom Vermieter zu erwarten, dass er sofort zustimmt. Oder aber man stellt eine Flut von ungeeigneten Kandidaten vor, die den Vermieter eher abschrecken. Das Ziel ist es, dem Vermieter eine echte Wahlmöglichkeit zu bieten, die ihm keinen Nachteil bringt. Wenn Sie beispielsweise einen Nachmieter vorschlagen, der deutlich weniger Einkommen hat als Sie, wird der Vermieter diesen wahrscheinlich ablehnen. Dies zählt dann nicht als Angebot eines zumutbaren Nachmieters.

Praktische Tipps für das Stellen von Nachmietern

Wenn Sie sich fragen, wie viele Nachmieter muss ich stellen, um erfolgreich aus Ihrem Mietvertrag auszusteigen, beachten Sie diese praktischen Ratschläge:

• Prüfen Sie Ihren Mietvertrag gründlich: Suchen Sie nach einer Nachmieterklausel oder anderen relevanten Bestimmungen.
• Kommunizieren Sie offen mit Ihrem Vermieter: Informieren Sie ihn frühzeitig über Ihren Wunsch, die Wohnung zu verlassen, und Ihr Vorhaben, Nachmieter zu stellen. Bitten Sie um seine Kooperation.
• Erstellen Sie aussagekräftige Anzeigen: Beschreiben Sie die Wohnung objektiv und attraktiv. Geben Sie alle relevanten Informationen an (Größe, Miete, Nebenkosten, Lage, Ausstattung).
• Vorselektion ist entscheidend: Sprechen Sie mit potenziellen Interessenten. Prüfen Sie deren Einkommenssituation grob, bevor Sie sie dem Vermieter vorstellen.
• Reichen Sie vollständige Bewerbungsunterlagen ein: Stellen Sie sicher, dass Ihre vorgeschlagenen Nachmieter alle notwendigen Dokumente (Selbstauskunft, Einkommensnachweise, Ausweiskopien, ggf. Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vom Vorvermieter) vorbereitet haben.
• Seien Sie flexibel: Bieten Sie dem Vermieter an, die Wohnung auch zu besichtigen, wenn Sie noch darin wohnen.
• Dokumentieren Sie alles: Halten Sie alle Gespräche, Angebote und Ablehnungen schriftlich fest.

Die richtige Anzahl an Nachmietern hängt also stark von Ihrem Mietvertrag und der Kulanz Ihres Vermieters ab. Im Idealfall gibt Ihr Vertrag eine klare Zahl vor, meist sind es drei. Ansonsten sollten Sie mit drei zumutbaren Kandidaten rechnen, um Ihre Chancen zu maximieren.